Acheter, Louer ou Vendre : Agence immobilière ou de particulier à Particulier ?

Les sites d'annonces pour vendre ou louer de particulier à particulier sont de plus en plus nombreux. Une simple inscription en ligne permet d'ajouter son annonce et de visionner celles du marché local. Pourtant, différents services manquent et le vendeur ou le bailleur particulier peut se sentir désarmer au moment d'estimer le montant du prix de vente ou du loyer ou encore lors du choix du statut si le bien en question est un meublé. Passer par une agence aide à effectuer ses transactions immobilières de façon plus sereine et surtout en respectant parfaitement les lois et réglementations en vigueur.

Les statistiques en France

Selon une étude récente, plus de la moitié des transactions passent par une agence immobilière locale. Plus des 2/3 des ventes se font grâce à des agences de proximité.

La raison en est simple : le propriétaire ne veut pas prendre les responsabilités liées aux différentes démarches et préfère confier l'ensemble de ces tâches à un conseiller immobilier qualifié. Par ailleurs, le nombre de documents à fournir et de formulaires à remplir en découragent plus d'un ! De son côté, l'acheteur préfère confier sa recherche à un professionnel qui dispose de bonnes relations et d'une vue globale sur le marché de la région. Il sait que son conseiller immobilier ne lui proposera que des biens qui correspondent à ses critères de recherche, ce qui lui évitera de se déplacer pour rien et qui lui permettra de gagner du temps. D'autant plus si sa recherche est urgente !

Des lois de plus en plus complexes

La loi ALUR vise à protéger l'acheteur en lui permettant de se rétracter 10 jours après que lui aient été remis les diagnostics immobiliers et autres documents officiels à fournir par le propriétaire. Il faut savoir que l'agence immobilière établit des partenariats pour faciliter les démarches des vendeurs. En choisissant de passer par une agence, le propriétaire bénéficie par exemple d'avantages financiers non négligeables lors de la réalisation des diagnostics obligatoires. Les divers documents sont réalisés rapidement sur ordre du conseiller immobilier et la vente peut avoir lieu plus rapidement.

Un achat immobilier est bien souvent l'achat d'une vie. Mieux vaut ne pas se tromper. En cas de défaut structurel, de problèmes sur le gros oeuvre ou au contraire dans le cas d'une installation récente du système de chauffage ou d'une rénovation innovante, le conseiller immobilier est là pour informer, donner son avis et donner des solutions. Même si la commission à verser à l'agence peut sembler assez élevée, l'acheteur sait qu'il a tout intérêt à ne pas réaliser cet investissement seul.

Les obligations du vendeur s'il agit seul

Le propriétaire va devoir passer différentes étapes avant de vendre sa maison :

• Son premier travail va être d'estimer son bien en prenant garde de ne pas sur-estimer ou sous-estimer sa valeur.
• Il va en outre devoir prendre des photos de grande qualité et réaliser un descriptif détaillé de sa maison ou de son appartement, de son local ou de ses bureaux en mettant en avant les points forts et en minimisant les points faibles (sans pour autant les omettre !). Cette description doit être objective et renseigner l'acheteur sur la vraie valeur du bien.
• Il va ensuite devoir placer cette annonce sur différents supports. Plus elle sera visible, plus il aura de chances d'attirer l'acheteur potentiel.
• Si ces opérations ont été correctement réalisées, il recevra de nombreux coups de fil. Les personnes intéressées vont lui poser différentes questions auxquelles il devra répondre précisément pour rassurer et donner confiance. Certaines vont demander à visiter et il devra donc se rendre disponible durant la pause méridienne, le soir et le week-end. Visites et contre-visites risquent de lui prendre presque tout son temps libre.
• En cas de proposition d'achat plus basse que le prix demandé, il devra trancher et éventuellement négocier du mieux possible...

La tâche d'un particulier qui vend seul son bien immobilier est longue et ardue. Dans le cas d'une copropriété, les documents de syndic et des dernières assemblées générales doivent être mis à disposition des acheteurs. Ils doivent pouvoir être consultées n'importe quand.

Quels avantages à passer par une agence immobilière ?

Le conseiller immobilier est un intermédiaire qui agit de façon neutre, sans favoriser le propriétaire ou l'acquéreur. Plusieurs garanties vous sont offertes dès lors que vous signez un mandat, exclusif ou non. Grâce à la loi Hoguet qui régule les conditions d'exercice des professionnels de l'immobilier depuis 1970, vous bénéficiez de différentes protections : le conseiller immobilier est par exemple tenu de souscrire une responsabilité civile professionnelle et d'inscrire sur un répertoire la liste de ses mandats. De plus, une facture fait apparaître les différents frais liés à la transaction et le mandat de vente reprend l'ensemble des prestations effectuées. Bonne nouvelle également pour l'acheteur : la commission n'a pas à être versée si le propriétaire des lieux change d'avis et refuse de vendre ou si l'une des deux parties se rétracte avant la signature du compromis de vente. De même, il peut décider sans crainte de confier une partie des fonds à son conseiller immobilier puisque ce dernier est obligé de souscrire une garantie financière et de noter sur un registre le montant de chaque versement.

Des évolutions ont eu lieu, notamment en 2014 pour protéger également les syndicats de copropriétaires et leur permettre de revoir plus régulièrement les conditions de gestion de l'immeuble.

Les risques en concluant des transactions entre particuliers

Le risque le plus grand est bien entendu le litige. En cas de vice caché ou de tout autre défaut non noté dans le compromis de vente, la justice peut être saisie. Certains vendeurs oublient de préciser qu'ils reprennent leurs poêles biomasse, leur véranda ou leur pergola bioclimatique et si ces éléments ne figurent pas dans le document officiel ou sur les photographies rattachées au compromis de vente, l'acheteur peut être bien déçu. Par-contre si ces éléments étaient inscrits sur le document, alors l'acheteur peut se sentir lésé et mettre le vendeur devant les tribunaux. Ce type de problème ne se pose pas lorsqu'un conseiller immobilier prend en charge la vente d'un bien. En effet, le professionnel visite très longuement le lieu avant de proposer une estimation de sa valeur et pose différentes questions pour savoir ce qui reste et ce qui ne reste pas. En cas de mésentente après la vente, c'est ce conseiller qui sera mis en cause et non le vendeur.

Le bon de visite laissé après le premier rendez-vous est une autre garantie de l'agence immobilière : vous êtes assurés que le conseiller a bien pris en considération chaque élément et qu'il prendra le temps d'établir une proposition de vente en parfaite adéquation avec le type de transaction. Le professionnel reprendra non seulement les biens mobiliers et immobiliers à vendre pour les présenter en détails mais listera aussi tout ce qui pourrait influencer l'acheteur comme le secteur et ses attraits, les dépendances, les caractéristiques du terrain ou encore les installations d'économie d'énergie innovantes et la qualité de l'isolation. Tout ce qui embellit le bien et le rend plus moderne peut représenter une plus-value. Ce serait dommage de les négliger ! Enfin, l'efficacité du conseiller immobilier va conditionner les délais de vente et permettre d'accélérer les démarches.

Publiée le 26.11.2019